Punto 1): Si comunica che, al fine di agevolare la partecipazione alla procedura e consentire una più agevole consultazione degli elaborati di gara, viene resa disponibile una versione della planimetria maggiormente leggibile rispetto a quella originariamente pubblicata.
Tale pubblicazione non comporta alcuna modifica agli atti di gara né ai contenuti della documentazione già resa disponibile.

Punto 2): La “Request.xml” del Documento di gara unico europeo elettronico di cui all'all. 8 rappresenta la struttura sulla base della quale gli operatori economici, in sede di partecipazione, devono compilare la loro “Response.xml” del Documento di gara unico europeo elettronico sulla PAD. Per le istruzioni operative di compilazione on line del DGUE sulla PAD, si rimanda alle "Norme tecniche di utilizzo - Tuttogare", di cui all.n. 9, reperibili anche al seguente link:
https://cittacivitavecchia.tuttogare.it/norme_tecniche.php

Punto 3): Si rappresenta che l’area oggetto di concessione è affidata nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, come indicato negli atti di gara, e che il concessionario assume integralmente gli obblighi di gestione e manutenzione ordinaria delle infrastrutture esistenti, ivi compreso l’impianto di irrigazione.
Con specifico riferimento al pozzo artesiano e all’impianto di irrigazione, si precisa che è presente un pozzo artesiano e un impianto di irrigazione a servizio dell’area verde; la disponibilità idrica del pozzo risulta presumibilmente non costante nel corso dell’anno, con particolare riduzione nei periodi estivi a causa delle oscillazioni dei livelli di falda di emungimento.
Resta fermo che la gestione del verde, comprensiva delle attività di irrigazione, rientra tra gli obblighi contrattuali del concessionario, che dovrà adottare le soluzioni tecniche e organizzative ritenute più idonee per assicurare il mantenimento dell’area in condizioni di efficienza e decoro, nel rispetto del Capitolato e dei CAM applicabili; eventuali interventi di ripristino, adeguamento o miglioramento dell’impianto esistente potranno essere effettuati dal concessionario previa autorizzazione dell’Amministrazione, secondo quanto previsto dagli atti di gara.

Punto 4): Si precisa che, per mero errore materiale nella redazione della Relazione Tecnica, è stato fatto riferimento ad una “serra” e ad un “alloggio custode” che non sono presenti all’interno dell’area oggetto di concessione.
Pertanto, tali elementi devono considerarsi non inclusi tra le strutture facenti parte del compendio oggetto di gara.
Per quanto concerne i servizi igienici, si chiarisce che il riferimento contenuto nella Relazione Tecnica è da intendersi relativo ai servizi igienici attualmente presenti all’interno del chiosco bar (sia per operatori sia per il pubblico), come descritti negli atti di gara.
Resta fermo che lo stato dei luoghi è quello risultante dalla documentazione di gara e dal sopralluogo, pertanto eventuali interventi migliorativi o di implementazione potranno essere proposti dal concessionario nell’ambito della propria offerta tecnica, nel rispetto delle previsioni di gara.

Punto 5): Si chiarisce che all’interno del Parco è già presente un’area destinata allo sgambamento dei cani, dotata delle principali infrastrutture.
Il riferimento contenuto al punto 10 della Relazione Tecnica deve pertanto essere inteso non come previsione di nuova realizzazione dell’area, bensì come mantenimento, gestione ed eventuale completamento/integrazione delle dotazioni esistenti.
In particolare, il concessionario sarà tenuto a garantire la corretta gestione e manutenzione dell’area già destinata allo sgambamento cani; a provvedere all’eventuale integrazione delle attrezzature, con specifico riferimento all’installazione e gestione di distributori di sacchetti per la raccolta delle deiezioni, ove non già presenti o da implementare.
Resta fermo che tutte le attività dovranno essere svolte nel rispetto delle previsioni del Capitolato d’Oneri e delle normative vigenti, assicurando il decoro, la funzionalità e la sicurezza dell’area.

planimetria-pbtnc2014201.pdf SHA-256: 4ff3be473e81a3bede35f2d9d0aa11ce3a14ab10d8ff414c6483955eaa46f1a8 07/07/2026 15:55

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Si precisa che l’importo di € 5.000,00 indicato nel PEF è riferito ai costi per l’acquisto delle materie prime relative all’attività ordinaria del bar, con esclusione dei periodi e delle attività caratterizzati da maggiore affluenza e specificamente considerati nella stima del fatturato.

In particolare, il fatturato annuo stimato pari a € 226.270,00 è determinato sulla base di una previsione che include, tra l’altro, eventi stagionali, attività organizzate (quali compleanni e iniziative estive) e un incremento della frequenza giornaliera dell’utenza; i costi delle materie prime connessi a tali attività e ai maggiori volumi di vendita risultano implicitamente ricompresi nelle stesse ipotesi previsionali di fatturato, come rappresentate nel PEF; l’importo di € 5.000,00 deve pertanto intendersi come una voce residuale riferita alla gestione ordinaria al di fuori delle suddette dinamiche.

Resta fermo che il PEF allegato agli atti di gara ha carattere meramente indicativo e non vincolante, e che ciascun operatore economico è tenuto a formulare le proprie autonome valutazioni economico-finanziarie ai fini della partecipazione alla procedura, assumendo il relativo rischio d’impresa, come previsto dalla natura della concessione.

Si precisa che l’importo annuo pari a € 4.000,00 indicato nel PEF è stato stimato con riferimento ai consumi connessi all’attività del chiosco bar.

In particolare, le utenze poste a carico del concessionario sono da intendersi principalmente riferite al funzionamento del punto ristoro (energia elettrica, acqua, eventuali altre utenze connesse all’attività di somministrazione); la quantificazione riportata nel PEF costituisce una stima indicativa, elaborata sulla base di valori medi di consumo correlati all’esercizio del bar.
Resta fermo quanto previsto dagli atti di gara, secondo cui il concessionario è tenuto alla volturazione e al pagamento delle utenze connesse alla gestione delle attività svolte all’interno dell’area in concessione.

Si evidenzia altresì che il PEF allegato alla documentazione di gara ha carattere meramente previsionale e non vincolante, e ciascun operatore economico è tenuto a sviluppare autonome valutazioni tecnico-economiche in relazione all’effettiva organizzazione del servizio e ai consumi che intenderà sostenere.

Si precisa che, ai fini della predisposizione del Piano Economico Finanziario, è stata assunta un’ipotesi organizzativa di riferimento fondata sull’impiego di n. 2 unità di personale, da destinare alle attività di guardiania, sorveglianza e manutenzione ordinaria del Parco per l’intero arco dell’anno.

Tale configurazione rappresenta una stima di base, funzionale alla costruzione del PEF, e tiene conto delle principali attività gestionali richieste dagli atti di gara, tra cui, a titolo esemplificativo: apertura e chiusura del Parco, custodia, manutenzione e pulizia degli spazi.

Si evidenzia tuttavia che l’organizzazione del servizio, ivi compresa la determinazione del numero effettivo di addetti e della relativa articolazione oraria, rientra nell’autonoma valutazione dell’operatore economico; che il PEF allegato alla procedura ha carattere meramente indicativo e non vincolante, costituendo una simulazione economica di riferimento e resta fermo che il concessionario dovrà garantire il pieno rispetto di tutti gli obblighi previsti dal Capitolato e dalla normativa vigente, assumendo il relativo rischio d’impresa tipico delle concessioni.

Si precisa che l’importo stimato nel PEF per le attività di avvio della gestione, pari a € 20.000,00, è stato determinato sulla base di valutazioni tecniche effettuate sullo stato manutentivo generale dell’area al momento della predisposizione della documentazione di gara.

In particolare, tali valutazioni hanno riguardato le principali componenti del Parco, consentendo di individuare una stima di massima degli interventi necessari per garantire l’avvio della gestione in condizioni di sicurezza e funzionalità.
Si evidenzia altresì che gli impianti risultano funzionanti; l’importo stimato nel PEF è stato quindi parametrato considerando principalmente eventuali interventi di manutenzione su elementi quali recinzioni, arredi e sistemazioni varie, nonché gli oneri connessi all’avviamento della gestione.

Resta fermo che l’area è concessa nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, come previsto dagli atti di gara; gli interventi preliminari indicati nel Capitolato costituiscono obblighi a carico del concessionario, che dovrà valutare in autonomia l’entità e la tipologia delle attività necessarie. La documentazione di gara è da considerarsi esaustiva per la Concessione di che trattasi, e il PEF allegato ha carattere meramente indicativo e non vincolante. Ciascun operatore economico è tenuto a svolgere le proprie valutazioni tecnico-economiche anche sulla base del sopralluogo obbligatorio.

Si rappresenta che il Piano Economico Finanziario (PEF) allegato alla documentazione di gara costituisce una simulazione economica di riferimento, elaborata sulla base di ipotesi generali e parametri indicativi relativi alla possibile gestione della concessione.

Le grandezze ivi riportate (quali affluenza, spesa media per utente, numero di eventi e costi di gestione) derivano da valutazioni previsionali di carattere non vincolante, formulate al solo fine di fornire un quadro orientativo circa la sostenibilità economica dell’iniziativa.

Le variabili considerate sono per loro natura aleatorie e suscettibili di variazione in funzione delle scelte organizzative del concessionario, della capacità attrattiva del progetto gestionale e delle condizioni di mercato.

Per ciò che concerne il dettaglio analitico dei calcoli utilizzati, si rileva preliminarmente che il quesito formulato non attiene a richieste di chiarimento concernenti il contenuto della documentazione di gara o le modalità di predisposizione dell'offerta, bensì riguarda profili ulteriori rispetto alla finalità propria dell'istituto dei chiarimenti.

Resta fermo che, trattandosi di affidamento in concessione, il concessionario assume integralmente il rischio operativo ed il rischio d’impresa connesso alla gestione, come previsto dagli atti di gara. Pertanto, ciascun operatore economico è tenuto a sviluppare autonome valutazioni economico-finanziarie, anche sulla base del proprio modello organizzativo e gestionale, ai fini della formulazione dell’offerta, considerato l’avvenuto sopralluogo obbligatorio per una più puntuale conoscenza dello stato dei luoghi.

Si precisa che i costi relativi alle polizze assicurative previste dagli atti di gara (copertura per danni a impianti ed opere e responsabilità civile verso terzi) sono stati considerati nell’ambito del Piano Economico Finanziario.

In particolare, tali oneri risultano ricompresi tra le spese di avvio dell’attività , incluse nella voce relativa ai costi iniziali sostenuti dal concessionario per rendere operativo il servizio.

Non è stato individuato nel PEF un importo annuo separato specificamente riferito alle polizze assicurative, in quanto la relativa incidenza economica è stata valutata in forma aggregata nell’ambito dei costi iniziali e delle spese complessive di gestione.

Resta fermo che l’importo delle coperture assicurative dipenderà dalle condizioni contrattuali che ciascun operatore economico conseguirà sul mercato assicurativo. Il PEF allegato ha carattere meramente indicativo e non vincolante, e ciascun concorrente è tenuto a effettuare proprie autonome valutazioni economico-finanziarie, anche con riferimento ai costi assicurativi; il concessionario dovrà in ogni caso garantire il rispetto degli obblighi assicurativi previsti dal Capitolato d’Oneri.

Si precisa che, con riferimento alle attività di verifica periodica degli impianti e delle attrezzature ludiche previste dal Capitolato, il Piano Economico Finanziario è stato elaborato sulla base di una stima complessiva dei costi di gestione, senza distinta evidenziazione analitica di tutte le singole voci.

Pertanto, nel PEF non è stata individuata una specifica voce economica autonoma dedicata alle suddette verifiche specialistiche; i costi connessi alle attività manutentive ordinarie devono intendersi ricompresi nella stima complessiva dei costi di gestione.

Resta fermo che il concessionario è tenuto a garantire il rispetto di tutte le prescrizioni normative in materia di sicurezza e manutenzione richiamate nel presente Bando come applicativo della norme vigenti, avvalendosi, ove necessario, di ditte specializzate. Ferma restando l'obbligatorietà del sopralluogo e delle verifiche rimesse alla diligenza del concorrente, si evidenzia che l'eventuale emersione, in fase di avvio della gestione, di situazioni non conoscibili e non rilevabili sulla base degli atti di gara e del sopralluogo sarà trattata in conformità alle previsioni di cui all'art. 11 del Capitolato, concernente gli oneri posti a carico dell'Ente.

Il PEF allegato alla procedura ha carattere meramente indicativo e non vincolante, e ciascun operatore economico dovrà procedere ad autonome valutazioni economico-finanziarie anche in relazione agli obblighi manutentivi previsti.

Si precisa che i costi relativi al trasporto e allo smaltimento dei materiali di risulta derivanti dalle attività di manutenzione del verde sono stati considerati nell’ambito del Piano Economico Finanziario.

In particolare tali costi sono da ritenersi ricompresi nella stima complessiva delle spese per la manutenzione del verde, senza separata evidenziazione in una specifica voce economica. Il PEF è stato elaborato sulla base di una valutazione previsionale e aggregata delle attività manutentive, comprensive di tutte le operazioni accessorie quali raccolta, carico, trasporto e conferimento a impianti autorizzati.

Per quanto concerne i quantitativi, non è stato individuato un quantitativo annuo puntuale di materiale vegetale, in quanto le relative grandezze dipendono da molteplici variabili (stagionalità, tipologia degli interventi, condizioni climatiche e modalità organizzative del servizio).

Resta fermo che il concessionario è tenuto a garantire l’esecuzione di tutte le attività previste dal Piano di Manutenzione del Verde, ivi compreso il corretto smaltimento dei materiali secondo normativa vigente.

Si rappresenta che la documentazione tecnica relativa allo stato di conformità, collaudo e verifica periodica degli impianti e delle attrezzature presenti all’interno del Parco non risulta integralmente disponibile agli atti di gara, in quanto la procedura non prevede la pubblicazione di tali atti.

Pertanto, stante la procedura in essere, è disponibile quanto già pubblicato tra gli atti di gara.

Resta fermo che l’area oggetto di concessione è affidata nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, come previsto dagli atti di gara. Il concessionario è tenuto a verificare, prima e durante la gestione, lo stato degli impianti e delle attrezzature e ad adottare tutte le misure necessarie per garantire la sicurezza e la conformità normativa. L’esecuzione delle verifiche, l’eventuale acquisizione di certificazioni e l’adeguamento degli impianti alle normative vigenti rientrano tra gli obblighi connessi alla gestione della concessione. Si rappresenta che, qualora nel corso dell'avvio della gestione emergessero problematiche non preventivabili o non rilevabili in sede di sopralluogo, l'Ente assicurerà il proprio intervento secondo quanto previsto dall'art. 11 del Capitolato relativo agli oneri a carico dell'Ente.

Si richiama altresì l’importanza del sopralluogo obbligatorio, quale strumento essenziale per acquisire diretta conoscenza dello stato dei luoghi e delle infrastrutture presenti.

Si chiarisce che, come previsto dagli atti di gara, il chiosco bar e l’area ristoro sono destinati esclusivamente allo svolgimento dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande, nel rispetto della normativa di settore.

In tale ambito è consentita la somministrazione di alimenti e bevande anche mediante utilizzo del locale adibito a laboratorio/cucina già presente all’interno del chiosco, nel rispetto delle autorizzazioni sanitarie e delle normative vigenti.

Pertanto eventuali attività quali quella di “pizzeria” sono ammissibili esclusivamente se rientranti nell’attività di somministrazione (es. preparazione e vendita di pizza destinata al consumo sul posto o da asporto, nel rispetto delle autorizzazioni). Non è invece ammessa l’attivazione di una distinta o autonoma attività commerciale ulteriore rispetto a quella prevista dagli atti di gara.

Resta fermo che il concessionario dovrà acquisire tutte le autorizzazioni amministrative e sanitarie necessarie per l’esercizio dell’attività.

Si rinvia, in via preliminare, a quanto già chiarito con precedenti risposte in ordine allo stato dell’impianto di irrigazione e del pozzo artesiano.

Ciò premesso, si precisa che la gestione del verde, comprensiva delle attività di irrigazione, rientra tra gli obblighi posti a carico del concessionario, che dovrà assicurare il mantenimento dell’area in condizioni di efficienza e decoro. Le modalità operative per garantire l’irrigazione (ivi comprese eventuali soluzioni alternative rispetto all’utilizzo del pozzo esistente) rientrano nell’organizzazione del servizio proposta dall’operatore economico e nella relativa assunzione del rischio operativo tipico delle concessioni. Eventuali interventi di adeguamento o miglioramento degli impianti potranno essere proposti dal concessionario, previa autorizzazione dell’Amministrazione, secondo quanto previsto dagli atti di gara. L’ area è affidata nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, e pertanto il concorrente è tenuto a tener conto di tali condizioni nella formulazione della propria offerta.

Qualora nel corso dell'avvio della gestione emergessero problematiche non preventivabili o non rilevabili in sede di sopralluogo, l'Ente assicurerà il proprio intervento secondo quanto previsto dall'art. 11 del Capitolato relativo agli oneri a carico dell'Ente.

Si precisa che, ai sensi di quanto previsto dagli atti di gara, il concessionario è tenuto a realizzare un numero minimo di n. 30 (trenta) iniziative annuali, anche con riferimento al primo anno di gestione (2026).

Le iniziative dovranno rispettare la suddivisione minima prevista (musicali, sportive/benessere, culturali/ludiche) e il calendario sarà successivamente oggetto di trasmissione e validazione da parte dell’Amministrazione.

Resta fermo che il numero minimo di 30 iniziative costituisce un obbligo contrattuale, mentre eventuali proposte migliorative potranno essere valorizzate nell’ambito dell’offerta tecnica.

Si rappresenta che la procedura di gara disciplina espressamente sia il termine ultimo per la presentazione delle richieste di chiarimento, fissato al 05/07/2026, sia il termine entro il quale la Stazione Appaltante è tenuta a pubblicare le relative risposte esaustive, fissato al 09/07/2026.

Pertanto, alla data odierna, la Stazione Appaltante sta operando nel pieno rispetto delle tempistiche previste dal Bando di che trattasi.

Tutti i quesiti pervenuti entro il termine stabilito saranno oggetto di riscontro mediante pubblicazione delle relative risposte secondo le modalità indicate negli atti di gara, garantendo parità di trattamento, trasparenza e uniformità informativa nei confronti di tutti gli operatori economici interessati.

Si evidenzia inoltre che i termini sopra richiamati sono stati definiti proprio al fine di consentire la raccolta e la trattazione organica delle richieste di chiarimento pervenute, assicurando la diffusione contestuale delle informazioni rilevanti a tutti i potenziali concorrenti.